物业开发销售连续三年占比超99% 中南高科净资产收益率领先同行

5月12日，产业园区开发及运营商——中南高科产业集团在港交所提交招股书。

近年来，依托产业园建设，中南高科业绩高速增长。招股书显示，2018年至2020年，中南高科收入分别为4.6亿元、19.8亿元、46.1亿元，复合年增长率高达216.3%;毛利分别为1.57亿元、6.66亿元及12.9亿元，复合年增长率达186.8%。2020年公司净资产收益率达35.7%，领先同行水平。

以此同时，中南高科也在持续赋能企业多元化发展，成效显著。数据显示，集团综合产业园运营服务收入由2019年的670万元大幅增加至2020年的2630万元，未来将逐步为集团开辟“第二增长曲线”。截至2021年2月28日，中南高科产业集团拥有70个产业园项目的组合。

值得注意的是，公司一直维持大量的负债为运营提供资金。招股书披露称，截至2021年3月31日的未偿还银行及其他借款总额28.09亿元中，6.66亿元须于12个月内偿还，而21.44亿元须于一年后偿还。

物业开发销售连续三年占比超99%

招股书显示，中南高科是中国领先的以服务先进制造业为核心的开发及运营商，提供集策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合于一体的综合服务。

在中南高科的收入中，大部分来自物业开发及销售(均为产业园)，而小部分则来自其他业务，包括提供产业园综合运营服务、提供建筑服务及物业租赁。

具体而言，2018年至2020年，中南高科开发及销售物业产生的收入分别为4.579亿元、19.445亿元、45.829亿元，分别占同期总收入的99.3%、98.4%及99.3%。

整体来看，2018年至2020年，该公司分别录得收入4.61亿元、19.77亿元及46.13亿元，毛利分别为1.57亿元、6.66亿元及12.92亿元。收入和毛利在2018年至2020年的复合年增长率则分别达到216.3%和186.8%。同期，该公司分别录得毛利率34.1%、33.7%及28.0%;净利润分别为-925.7万元，1.76亿元及2.93亿元。

据仲量联行行业报告，中南高科在2020年的收入增速在中国所有制造业产业园区开发及运营商中排名全国第一，并远高于排名第二的同行企业。

不过，公司一直维持大量的负债为其运营提供资金。2018年-2020年，该公司分别录得合同负债11.86亿元、22.56亿元及41.43亿元;银行及其他借款总额分别为1.68亿元、9.52亿元、23.14亿元;净资产负债比率为约1.0倍、1.7倍及0.6倍。

截至2021年3月31日的未偿还银行及其他借款总额为28.09亿元中，6.66亿元须于12个月内偿还，而21.44亿元须于一年后偿还。

在近三年的收入中，获得的政府补助累计1.36亿元、来自关联方利息收入在2019年达到937.8万元。

已获取70个产业园项目

凭借着政策利好及核心竞争优势，公司规模效应逐渐凸显，全国化布局顺利推进，并储备了丰富且优质的土地资源。

中南高科在2018年至2020年新增获取产业园项目数量分别是12个、20个和30个。截至2021年2月28日，中南高科产业集团拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市的约2.8百万平方米已竣工建筑面积、约4.1百万平方米开发中规划建筑面积及约4.0百万平方米持作未来开发的估计建筑面积。

截至2021年2月28日，中南高科产业集团已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目第一阶段估计总建筑面积4.2百万平方米。

相对于住宅商品房的高单价，中南高科的产业园物业销售单价则处于较低水平。2018年、2019年、2020年，中南高科已确认每平方米平均售价分别约为2972元、3163元、3181元。

此外，同期，中南高科土地获取成本则为每平方米平均384元、344元、376元。平均土地获取成本占平均售价的12.9%、10.9%、11.8%。

随着土地集约政策的渗透推进、中国城镇化发展和区域经济转型升级等红利，中国制造业产业园开发及运营市场增长迅速，2015年至2020年总建筑面积的复合年增长率达到22.7%。

中南高科也在持续赋能企业多元化发展，致力于为企业提供基础、配套和增值三大类园区运营服务。

多元业务发展成效显著。数据显示，集团综合产业园运营服务收入由2019年的670万元大幅增加至2020年的2630万元，未来将逐步为集团开辟“第二增长曲线”。

中南高科积极探索轻资产业务模式，轻重并举协同发展，首个轻资产项目——苏高新智芯谷的成功落地，标志着其轻资产转型初显成效。

业内认为，伴随政府对制造业及相关产业园政策的不断渗透，中南高科将凭借其多元产业结构及显著的核心竞争优势，继续深化优势，有望迎来更高水平估值及更广阔发展前景。

关键词： 中南高科 净资产 收益率 物业