大规模且频繁溢价拿地后遗症凸显 中交地产债务高企脚踩两道红线

“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”2019年，时任中交地产董事长李永前定下千亿目标。

然而，还没等到完成千亿目标，李永前就申请辞去总裁职务。近日，中交地产(000736.SZ)发布公告称，李永前由于工作安排原因申请辞去公司总裁职务。

长江商报记者注意到，这是中交地产近五年来第四次换帅。频繁的人事变动背后，中交地产面临脚踩红线、负债高企、营收利润下跌等种种挑战。

年报显示，公司2020年实现营业总收入123亿，同比下降12.5%;实现归母净利润3.5亿，同比下降35.9%。受期间费用增加影响，2021年一季度实现营业收入20.53亿元，同比下降2.23%;净亏损1.42亿元，而2020年同期为净亏损2108.05万元，亏损幅度再次扩大。

从三道红线指标来看，中交地产已踩“两条红线”，2020年，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，净负债率为296.4%。

年报显示，2020年中交地产的经营活动现金流量净额净流出187.4亿元，同比下滑288.04%;而总负债则高达866.11亿元，同比暴增108.95%。

为拓宽融资渠道，盘活存量资产，6月14日，中交地产发布公告称，为拓宽融资渠道，盘活存量资产，拟与百年保险资产管理有限责任公司、平安理财有限责任公司分别开展非标供应链金融资产证券化业务，涉资30亿。

冲击千亿目标加速扩张

中交地产成立于1993年，是中交房地产集团有限公司所属的国有控股房地产上市公司，旗下拥有30余家全资、控股企业，业务包括房地产开发、工业地产经营、物业管理等领域。

2019年7月，李永前定下目标：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”并表示要“复制绿城中国、创新中交地产”，效仿其轻重资产并举的开发模式。

千亿目标之下，中交地产丝毫不掩饰对规模的渴望。在监管趋严的行业环境下，中交地产依旧加大了拿地力度。

公开资料显示，2013年至2016年，中交地产四年拿地总额近109亿元;2019年提出新目标后，持续加码北京、郑州、重庆、天津、武汉、苏州、昆明等多个城市。经统计，平均每9天中交地产便将一宗地块收入囊中。

2020年，中交地产新增土地建筑面积635.59万平方米，同期增长176.9%，以土地购置总价款535.8亿元竞得30幅土地。

不过，从中交地产销售业绩来看，成绩远未显现。2019年，中交地产仅完成既定目标的83.96%，2020年实现签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%，超额完成500亿元目标，但代建业务签约销售面积仅1.87万平方米，签约销售金额8.38亿元。

公司盈利也出现了下跌，2020年归属上市公司股东净利润约3.47亿元，同比下降35.92%;营业收入约123亿元，同比下降12.54%;基本每股收益盈利0.5元，同比下降35.9%。

今年一季度业绩预告显示，受期间费用增加影响，2021年一季度实现营业收入20.53亿元，同比下降2.23%;净亏损1.42亿元，而2020年同期为净亏损2108.05万元，亏损幅度再次扩大。

对此，中交地产表示，因为其在上一年度积极拓展主营业务发展规模，获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度。截至2021年一季度末，纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加;新项目开发建设所需外部借款增加，导致费用化利息增加。

债务高企脚踩两道红线

中交地产在大规模且频繁溢价拿地后，一系列后遗症开始凸显。

年报显示，2020年中交地产的经营活动现金流量净额净流出187.4亿元，同比下滑288.04%;而总负债则高达866.11亿元，同比暴增108.95%。

在融资三道红线中，中交地产踩了两条。剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%红线值;净负债率为296.4%，同比上升146.2%，超过“红线”近两倍;现金短债比1.43。

截至2021年3月末，中交地产累计借款金额为641.11亿元，2021年累计新增借款132.67亿元，占公司2019年末净资产的211.9%。

中交地产的债务问题也吸引了信用评级机构关注。联合资信近期指出，国家对于房地产行业调控持续增强，债务规模较大企业压力持续上升，将持续关注中交地产，全面分析并及时揭示其债务上升带来的影响。

对于巨额负债，中交地产在投资者互动平台表示，作为央企控股上市公司，将会更加注重风险防控，后续也将严格按照政策要求，加快存货去化。

中交地产连续高速扩张，还反噬了其开发的项目品质。据不完全统计，2020年上半年，中交地产在重庆、青岛等地多个项目均陷入维权风波。

为满足生产经营需要，中交地产积极拓宽融资渠道。6月14日，中交地产发布公告称，为拓宽融资渠道，盘活存量资产，拟与百年保险资产管理有限责任公司、平安理财有限责任公司分别开展非标供应链金融资产证券化业务。

公告显示，与百年保险资管的资产支持计划采取申请储架额度分期发行方式，发行总额不超过20亿元，发行期限不超过一年。

与平安理财的资产支持计划融资规模为10亿元，单笔理财资金投资期限不超过15个月。融资主体为中交地产股份有限公司及并表项目公司。募集资金用于支付项目公司对上游供应商应付账款。拟公开发行公司债券不超过12亿元，由控股股东中交房地产集团有限公司提供连带责任保证担保。

知名地产分析师严跃进认为，类似证券化等产品，有助于促进企业回笼资金，但这种做法只是暂时的，企业更需要稳定经营，真正形成可持续的现金流。

人事变动频繁五年四换帅

6月7日，中交地产发布关于高级管理人员辞职的公告。公告显示，董事会已于2021年6月7日收到李永前书面辞职报告，显示其由于个人工作安排原因辞去公司总裁职务，辞任后，李永前仍继续担任公司董事长、党委书记、战略与执行委员会召集人、提名委员会委员。

同时，公司董事会同意聘任汪剑平为公司总裁，聘任孙卫东为公司执行总裁，任期自本次董事会决议通过之日起。

去年1月，中交地产发布公告称，公司董事长赵晖辞去公司董事长一职，李永前接任董事长，截至目前，任职未满两年。

长江商报记者注意到，这是中交地产近五年来第四次换帅。自中交开始整合旗下地产业务以来，其控股地产公司人事变动不断，特别是2017年以来，孙国强、张世文、梁运斌、陆伟强、彭增亮等高管陆续卸任中交地产重要职位。

对此，中交地产表示，公司作为中交集团全面深化改革的试点单位，将推进所属房地产板块重组整合工作，而随着最新一轮人事变动，中交地产系后续可能还会在组织架构、解决同业竞争等方面有所调整。

严跃进认为，频繁换高管或更替职业经理人，对于企业经营肯定是有冲击的。关键这样会使得企业经营比较浮躁，也会对公司财务等状况产生冲击和影响。

关键词： 溢价拿地 后遗症 中交地产 两道红线