房企融资“破冰”1月非银融资超500亿 年内偿债压力仍大

一月房企的非银融资总额为508.5亿元，环比和同比均出现下滑，不过市场认为主要是受到春节长假的影响，随着扶持政策出台，以及市场优化，未来地产行业的融资环境会进一步改善。而近日又有多家房企的融资获得进展，也在一定程度上对上述观点进行佐证。不过需要指出的是，今年对于地产行业来说，仍然面临较大的压力，2023年前三季度，100家典型房企到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。

房企融资"破冰"

2月2日，据银行间交易商协会官网消息，万科337亿元中票、新城控股150亿元中票、美的置业150亿元中票、新希望五新实业集团10亿元中票及中国铁建房地产22亿元中票获得银行间交易商协会接受注册。

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而在3天前，碧桂园曾发布消息称，拟由全资附属公司碧桂园地产集团有限公司发行总额200亿元中期票据已获准注册。

中指研究院2月7日发布的最新数据显示，2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。对于融资规模"双降"，上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析认为，1月份以来的融资工作总体上处于下行态势，和春节假期因素有关。近期应该是积极消化金融16条的关键时期，预计2月份开始各类融资支持工作会提速，尤其是统一在各地宏观经济提振的大框架下。而随着房企销售数据的改善，此类融资方面的工作也会有进一步改善的可能。

从融资结构来看，据中指研究院监测，1月信用债规模占比58.4%，境外债占比13.2%，信托占比3.1%，ABS融资占比25.3%。具体而言，房地产行业信用债融资297.2亿元，同比基本持平，环比下降27.6%；境外债发行67.3亿元，同比下降21.2%；信托融资15.6亿元，同比下降82.2%，环比下降81.9%；ABS融资128.4亿元，同比下降55.5%，环比下降36.0%。

一月房企融资的最大亮点在于境外债在断档数月之后"破冰"， 1月，越秀、金茂在澳门金交所成功发行债券，万达商业则发行了4亿美元的高级无抵押债券。

从融资利率来看，据克而瑞研究中心统计，80家典型房企2023年1月债券类平均融资成本为4.24%，环比下降0.23个百分点，同比下降0.36个百分点。克而瑞研究中心表示，1月房企境内债券融资成本继续保持在较低水平；境外债融资成本相对较高，主要是因为万达商业发行的高级无抵押债券融资利率高达11%，从而抬升了整体境外债成本。不过整体来看，融资环境有所改善。

2023年，融资端支持政策仍在不断释放。1月10日，人民银行、银保监会召开了主要银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦优质房企开展"资产激活""负债接续""权益补充""预期提升"四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

人民银行日前发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点。

市场预计，2023年1月份新增人民币贷款规模将在4万亿元到5万亿元区间，宽信用政策着重前置发力、经济形势转暖，信贷"开门红"或大超预期，房地产需求侧刺激将仍有进一步安排。

年内到期债务仍然较高

尽管融资环境已有所改善，但2023年房企的偿债压力依然不小。克而瑞研究中心监测数据显示，2023年前三季度，100家典型房企到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%。其中，境内债券到期2805亿元，境外债券到期2724亿元。偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元。

与此同时，零星违约事件也在持续发生。

1月31日，金科股份)首次发生境内公开债务违约，截至2022年11月末，金科股份已到期未支付的债务本金合计90.91亿元，占公司 2021年经审计净资产的23.36%。

1月26日，融信中国称，尚未支付2023年1月到期优先票据，本金及应付利息总计约4.31亿美元。

福建阳光集团近期的公告也显示，子公司阳光城集团股份有限公司(以下简称"阳光城")于2021年1月22日发行的"21阳城 01"应于2023年1月30日支付回售本金以及2021年1月22日至2023年1月21日期间的利息。因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，阳光城流动性出现紧张。截至2023年1月30日，阳光城未能按期足额偿付"21阳城01"的回售本金以及2021年1月22日至2023年1月21日期间的利息。

随后1月31日，阳光城公告"21阳城01"后续转让安排，公告内容显示，由于发行人未按约定履行还本付息义务，触发其作为特定债券转让。"21阳城01"于2023年1月30日开市起停牌，2月3日简称变更为"H1阳城01"，并按照有关规定转让。事实上，该笔应付利息已经经历过展期。

违约的发生也给地产融资蒙上一层阴影。

目前市场认为解决地产目前面临的窘境，更多还是要靠销售。华泰证券分析师陈慎更是给出"业绩反映历史，销售决定未来"的观点。

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